กระแสคนรุ่นใหม่ไม่ซื้อบ้านอาจมีอยู่จริง แต่สำหรับตลาด “สร้างบ้านเอง” แม้จะเติบโตติดลบในช่วงต้นปีที่ผ่านมา กูรูกลับยืนยันตรงกันว่าช่วงครึ่งหลังของปีนี้จนถึงปีหน้า มีแนวโน้มจะกลับมาเติบโตอีกครั้ง สวนทางกับสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์โดยรวมที่ยังมองไม่เห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์
ภาวะฟื้นตัวดังกล่าวมาจากการยืนยันของ สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน (HBA) ซึ่งมีสมาชิกรวมตัวกันเพื่อแก้ไขปัญหาที่เคยเป็นจุดตายของธุรกิจนี้ตลอด 20-30 ปีที่ผ่านมา นั่นคือ “ผู้รับเหมาทิ้งงาน” โดยสมาคมฯ ให้ความมั่นใจว่าหากใช้บริการกับบริษัทสมาชิก จะไม่มีปัญหาการทิ้งงานอย่างแน่นอน
ในปีที่แล้ว (พ.ศ. 2567) มูลค่ารวมของตลาดรับสร้างบ้านอยู่ที่ 211,000 ล้านบาท โดยพื้นที่ก่อสร้างหลักยังคงเป็นกรุงเทพฯ และปริมณฑล (กว่า 20%) แต่ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ (พ.ศ. 2568) มูลค่าตลาดกลับลดลง 10% ซึ่งเป็นไปในทิศทางเดียวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยรวม
เมื่อดูข้อมูลยอดเซ็นสัญญาของสมาชิกสมาคมฯ จะพบว่ากลุ่มลูกค้าหลักยังคงเป็นกลุ่มระดับบน โดยแบ่งตามมูลค่าสัญญาได้ดังนี้
- อันดับ 1: บ้านราคา 10-20 ล้านบาท (26%)
- อันดับ 2: บ้านราคา 2.5-5 ล้านบาท (25%)
- อันดับ 3: บ้านราคา 5-10 ล้านบาท (23%)
- อันดับ 4: บ้านราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป (20%)
- อันดับ 5: บ้านราคาต่ำกว่า 2.5 ล้านบาท (6%)
ตัวเลขนี้ชี้ชัดว่าลูกค้าของสมาชิกสมาคมฯ กว่า 70% เป็นกลุ่มที่สร้างบ้านราคาสูงกว่า 5 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มเดิมมาโดยตลอด
แต่อย่าเพิ่งเข้าใจผิดว่าบ้านราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทไม่เป็นที่นิยม เพราะในความเป็นจริงตลาดยังมีขนาดใหญ่ แต่ลูกค้ากลุ่มนี้มักใช้บริการผู้รับเหมารายย่อยที่ไม่ได้เป็นสมาชิกสมาคมฯ ส่วนลูกค้ากลุ่มบนนิยมใช้บริการบริษัทใหญ่ในสมาคมฯ เพราะต้องการบริการที่ครบวงจร (One-stop service) ตั้งแต่การออกแบบ, จัดหาวัสดุ, ขอใบอนุญาตก่อสร้าง, ดำเนินการเรื่องน้ำ-ไฟ ไปจนถึงจดทะเบียนบ้าน เรียกได้ว่าจ่ายเงินแล้วรอเข้าอยู่ได้เลย แม้ราคาจะสูงกว่าก็ตาม
ข้อมูลเหล่านี้กำลังบอกอะไรเรา? สิ่งที่สะท้อนภาพอมตะคือ ไม่ว่าเศรษฐกิจจะย่ำแย่เพียงใด ก็แทบไม่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของกลุ่มคนรวย คนกลุ่มนี้ยังมีเงินสดและพร้อมใช้จ่ายอยู่เสมอ พวกเขายังคงนิยมซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้านเป็นสินทรัพย์ส่งต่อให้คนในครอบครัว ทำให้ที่ดินเปล่าถูกพัฒนาเป็นอสังหาริมทรัพย์ใหม่อยู่ตลอดเวลา
ข้อดีของการรวมตัวเป็นสมาคมฯ คือสามารถกำหนดทิศทางตลาดร่วมกันได้ โดยในครึ่งปีหลังนี้ได้นำกลยุทธ์ด้านราคามาใช้ ด้วยการประกาศ “ตรึงราคา” รับสร้างบ้าน ไม่ปรับขึ้นตามราคาวัสดุและค่าแรงที่ปกติจะเพิ่มขึ้นทุกปี โดยตั้งเป้าหมายว่าหากมูลค่าตลาดกลับมาเท่ากับปีที่แล้วก็ถือว่าประสบความสำเร็จแล้ว
อย่างไรก็ตาม ไตรมาส 3 ถือเป็นช่วงฤดูกาล (Seasoning) ของธุรกิจรับสร้างบ้าน ที่มักจะจองช่วงหน้าฝนเพื่อเริ่มสร้างในหน้าหนาว หากไตรมาสนี้ตลาดยังไม่กระเตื้อง ก็มีความเสี่ยงสูงที่ภาพรวมทั้งปีจะเติบโตติดลบ 10-15%
ส่วนปัจจัยเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่ปรับลดลงเพื่อกระตุ้นภาคอสังหาฯ นั้น สมาชิกสมาคมฯ มองว่ามีผลต่อตลาดรับสร้างบ้านน้อยมาก เนื่องจากลูกค้ากลุ่มนี้ส่วนใหญ่เป็นคนรวยที่ใช้เงินสดสร้างบ้านโดยไม่ต้องกู้ธนาคารอยู่แล้ว การลดหรือเพิ่มอัตราดอกเบี้ยจึงแทบไม่ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจของลูกค้ากลุ่มนี้เลย
โดยสรุป แม้ตลาดรับสร้างบ้านกลุ่มบนจะชะลอตัวลงเล็กน้อยในช่วงต้นปี แต่ยังคงมีมุมมองเชิงบวกว่าจะกลับมาฟื้นตัวได้ตั้งแต่ครึ่งปีหลังเป็นต้นไป และอาจจะอยู่ในสภาวะทรงตัวท่ามกลางกระแสเช่าบ้านของคนรุ่นใหม่ ขณะที่ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยรวมอาจถูกตรึงไว้สักพัก ซึ่งถือเป็นโอกาสสำหรับคนที่มีเงินสดพร้อมลงทุน
Biztalk Inside : สมชาย งามวรรณกุล
