สภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันกำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ ซึ่งถือเป็นทั้งจุดเปลี่ยนเชิงโครงสร้างและโอกาสครั้งใหญ่ของทั้งผู้ซื้อและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (Agent)
วิทยา อภิรักษ์วิริยะ Country Manager ประเทศไทย DDproperty และ ThinkofLiving ได้เปิดเผยข้อมูลอินไซต์เชิงลึกจากบิ๊กดาต้าของแพลตฟอร์ม เพื่อชี้ทิศทางและจังหวะเวลาสำคัญของตลาดอสังหาฯ ที่เกิดขึ้นในขณะนี้
1. ซัพพลายใหม่แตะเบรก ดัน “ตลาดมือสอง” ครองส่วนแบ่งครึ่งหนึ่ง
จากข้อมูลของ DDproperty พบว่าในช่วง 5 เดือนแรกของปีนี้ ผู้ประกอบการ (Developer) ต่างพากันชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างเห็นได้ชัด โดยจำนวนโครงการลดลงเกือบ 10% ขณะที่จำนวนยูนิตลดลงถึง 30% เนื่องจากดีเวลลอปเปอร์กังวลเรื่องอัตราการดูดซับ Inventory และต้องการเร่งเปลี่ยนตึกสร้างเสร็จให้เป็นเงินสด ส่งผลให้เกิดการแข่งขันทำโปรโมชันและการปรับลดราคาลงมาอย่างมีนัยสำคัญ
สอดคล้องกับฝั่งตลาดบ้านมือสอง ที่พบว่าในไตรมาสที่ 1 มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านมือสองขยับขึ้นมาแย่งส่วนแบ่งเค้ก (Market Share) จนเกือบแตะ 50% ของมูลค่าการโอนทั้งหมดในตลาด ซึ่งปกติแล้วยอดโอนบ้านมือสองจะมีสัดส่วนสูงในแง่จำนวนยูนิตแต่ไม่เคยสูงถึงครึ่งหนึ่งในแง่มูลค่า ปรากฏการณ์นี้สะท้อนว่าผู้ขายบ้านมือสองเริ่มยอมปรับลดราคาลงมาเพื่อให้เกิดการซื้อขายจริง จนทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ Year-on-Year โตขึ้นเป็นครั้งแรกในรอบหลายไตรมาส
“ยุคนี้เป็นยุคที่คนซื้อบ้านมีอำนาจต่อรองสูงสุด ทั้งตลาดมือหนึ่งและมือสอง และถือเป็นโอกาสครั้งสำคัญที่มีไทม์ไลน์จำกัด เพราะเมื่อซัพพลายลดลงถึงระดับหนึ่ง ดีเวลลอปเปอร์ก็จะเริ่มกลับมาเสริมซัพพลายใหม่ ซึ่งเมื่อถึงตอนนั้นการแข่งขันระหว่างผู้ซื้อก็จะกลับมาสูงขึ้นอีกครั้ง” — วิทยา กล่าว
2. คนเข้าแพลตฟอร์มลดลง 30% แต่คนติดต่อซื้อจริงพุ่ง 2 เท่า
แม้ว่าจำนวนผู้เข้ามาใช้งานแพลตฟอร์ม DDproperty จะปรับตัวลดลงจากปีที่แล้วประมาณ 30% (เหลือเฉลี่ยประมาณ 2 ล้านกว่ารายต่อเดือน) แต่ข้อมูลหลังบ้านกลับพบสถิติที่น่าสนใจว่า จำนวนคนที่กดติดต่อเอเจนท์เพื่อเจรจาซื้อขาย (Lead) ไม่ได้ลดลงเลย
เมื่อเปรียบเทียบสัดส่วนระหว่างผู้เข้าชมทั่วไปกับผู้ที่ลงทะเบียนติดต่อเอเจนท์ (Conversion Rate) พบว่า อัตราส่วน Intent หรือความตั้งใจซื้อจริงของผู้บริโภคพุ่งสูงขึ้นถึง 2 เท่าตัว สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มคนที่ยังอยู่ในตลาด ณ เวลานี้ คือ “ผู้ซื้อตัวจริง (High Intent Audience)” ที่กำลังเฝ้ารอจังหวะและราคาที่ใช่เพื่อตัดสินใจทันที
3. ตลาดเช่าเติบโตแกร่ง สู่ New Normal ของประเทศไทย
อีกหนึ่งเทรนด์ที่เด่นชัดคือ “ตลาดเช่า” ที่ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงหลังโควิด-19 จนกลายเป็นมาตรฐานใหม่ (New Normal) ของประเทศไทยที่คนเลือกที่จะเช่ามากกว่าซื้อ โดยกลุ่มผู้เช่าเหล่านี้มีความจริงจังในการหาที่อยู่อาศัยมากขึ้นเรื่อยๆ
จากการวิเคราะห์สัดส่วนระหว่างจำนวนประกาศ (Listing) และความต้องการเช่า (Lead) เพื่อหาพื้นที่ที่ซัพพลายยังไม่พอกับดีมานด์ (Gap Market) พบอินไซต์ที่น่าสนใจในครึ่งปีแรก ดังนี้:
ตลาดบ้านเช่าและคอนโดให้เช่า (แยกตามเซกเมนต์ราคา)
โดย 5 ทำเลที่ได้รับความสนใจซื้อมากที่สุดในช่วงครึ่งแรกปี 2569 แยกตามระดับราคา มีดังนี้
- ระดับราคา 1-3 ล้านบาท
- อันดับ 1 แขวงบางจาก เขตพระโขนง
- อันดับ 2 แขวงสวนหลวง เขตสวนหลวง
- อันดับ 3 แขวงบางนา เขตบางนา
- อันดับ 4 แขวงหัวหมาก เขตบางกะปิ
- อันดับ 5 ตำบลสำโรงเหนือ อำเภอเมืองสมุทรปราการ
- ระดับราคา 3-5 ล้านบาท
- อันดับ 1 แขวงสวนหลวง เขตสวนหลวง
- อันดับ 2 แขวงจอมพล เขตจตุจักร
- อันดับ 3 แขวงบางจาก เขตพระโขนง
- อันดับ 4 แขวงสามแสนใน เขตพญาไท
- อันดับ 5 แขวงดินแดง เขตดินแดง และ แขวงมักกะสัน เขตราชทวี
- ระดับราคา 5-10 ล้านบาท
- อันดับ 1 แขวงลุมพินี เขตปทุมวัน
- อันดับ 2 แขวงบางจาก เขตพระโขนง
- อันดับ 3 แขวงจอมพล เขตจตุจักร
- อันดับ 4 แขวงสามแสนใน เขตพญาไท
- อันดับ 5 แขวงคลองเตย เขตคลองเตย
สำหรับ 5 ทำเลที่ได้รับความสนใจเช่ามากที่สุดในช่วงครึ่งแรกปี 2569 แยกตามระดับค่าเช่า มีดังนี้
- ระดับค่าเช่า10,000 – 20,000 บาท
- อันดับ 1 แขวงจอมพล เขตจตุจักร
- อันดับ 2 แขวงพระโขนง เขตคลองเตย
- อันดับ 3 แขวงพระโขนงเหนือ เขตวัฒนา
- อันดับ 4 แขวงบางจาก เขตพระโขนง
- อันดับ 5 แขวงบางนา เขตบางนา
- ระดับค่าเช่า 20,001-30,000 บาท
- อันดับ 1 แขวงบางกะปิ เขตห้วยขวาง
- อันดับ 2 แขวงคลองเตยเหนือ เขตวัฒนา
- อันดับ 3 แขวงพระโขนง เขตคลองเตย
- อันดับ 4 แขวงคลองเตย เขตคลองเตย
- อันดับ 5 แขวงลุมพินี เขตปทุมวัน
- ระดับค่าเช่าที่อยู่อาศัย 40,001-60,000 บาท
- อันดับ 1 แขวงทุ่งมหาเมฆ เขตสาทร
- อันดับ 2 แขวงคลองเตย เขตคลองเตย
- อันดับ 3 แขวงคลองตัน เขตคลองเตย
- อันดับ 4 แขวงพระโขนง เขตคลองเตย
- อันดับ 5 แขวงลุมพินี เขตปทุมวัน
ย่านยอดนิยม (วัฒนา และคลองเตย) ติดอันดับความต้องการเช่าสูงในทุกเรตราคา โดยมีปัจจัยหลักขับเคลื่อนจาก แหล่งงาน (เช่น อโศก) และ สถานศึกษา (เช่น มศว. และโรงเรียนนานาชาติชั้นนำ อาทิ NIST และบางกอกพัฒนา) ซึ่งเป็นทำเลที่ผู้เช่ามองหาอย่างต่อเนื่อง
4. โอกาสและความท้าทายของ “เอเจนท์อสังหาฯ” ยุคใหม่
ในฝั่งของตัวแทนขายหรือเอเจนท์ แม้ตลาดจะมีดีมานด์ที่มีคุณภาพสูงขึ้น แต่ก็มาพร้อมกับการแข่งขันที่รุนแรง คุณวิทยาได้ให้คำแนะนำผ่านกลยุทธ์ “3 ดี” เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน:
- Discover: ในยุคนี้การฝากขายแบบปล่อยไปตามธรรมชาติโดยไม่ทำการตลาดหรือโฆษณาเป็นเรื่องยากที่จะได้ลูกค้า แต่การโฆษณาก็ต้องคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) ให้แม่นยำ ไม่ใช่การสาดเงินอย่างไร้ทิศทาง
- Distinct: เอเจนท์ต้องสร้างความแตกต่างและสร้างความน่าเชื่อถือ เนื่องจากแพลตฟอร์มจะให้ความสำคัญกับเอเจนท์ที่ผ่านการยืนยันตัวตน (Verify) และมีคอนเทนต์ที่มีคุณภาพ นอกจากนี้ เอเจนท์ยุคใหม่ต้องยกระดับตัวเองสู่การเป็น “Advisor” หรือผู้ให้คำปรึกษาที่เชี่ยวชาญเฉพาะถิ่น
- Deliver: สิ่งที่ง่ายที่สุดแต่สำคัญที่สุดคือความรวดเร็วในการตอบกลับลูกค้า (Responsive) จากผลการศึกษาพบว่าเอเจนท์ส่วนใหญ่ตอบกลับลูกค้าได้เพียง 60% เท่านั้นเนื่องจากตารางงานที่รัดตัว ดังนั้น การวางระบบบริหารจัดการไม่ให้พลาดทุกการติดต่อจึงเป็นจุดตัดสำคัญของการปิดการขาย
วิทยา กล่าวทิ้งท้ายว่า สำหรับประเด็นเรื่องมาตรฐานวิชาชีพเอเจนท์ในประเทศไทย ปัจจุบันยังไม่มีข้อบังคับทางกฎหมายหรือการเพิกถอนใบอนุญาตเหมือนในต่างประเทศ เช่น สิงคโปร์ หรือมาเลเซีย ทาง DDproperty จึงตั้งเป้าเป็นแพลตฟอร์มที่ช่วยคัดกรอง ยืนยันตัวตน (Verify Agent) และส่งเสริมเอเจนท์ที่มีคุณภาพและมีความน่าเชื่อถือ เพื่อลดความเสี่ยงและสร้างความมั่นใจให้แก่ผู้บริโภคในระยะยาว
–ThirdHome ปักหมุดเกาะสมุย ดึง ‘Samujana’ รีสอร์ตหรูรางวัล 3 MICHELIN Key ร่วมพอร์ตโฟลิโอ
