การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) เดินหน้ายุทธศาสตร์สร้างรายได้เชิงพาณิชย์ครั้งสำคัญ เผยความคืบหน้าการปลดล็อกข้อจำกัดทางกฎหมายหลังคณะรัฐมนตรี (ครม.) ไฟเขียวเห็นชอบการใช้ประโยชน์ที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าแล้วเกือบ 70 จุด เตรียมโฟกัสบิ๊กโปรเจกต์ย่านพระราม 9 ดึงเอกชนร่วมทุนโมเดล PPP ผุดศูนย์การแพทย์เฉพาะทาง ศูนย์ประชุม และสปอร์ตคอมเพล็กซ์ ตั้งเป้ากวาดรายได้ระยะยาวชดเชยส่วนแบ่งสัญญาสัมปทานเดินรถที่จะสิ้นสุดลง
ปลดล็อกข้อจำกัดทางกฎหมาย ครม. ไฟเขียวแล้วเฉียด 70 แห่ง
ความคืบหน้าการบริหารจัดการและใช้ประโยชน์ที่ดินในความดูแลของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) เพื่อการพัฒนาเชิงพาณิชย์ เริ่มมีความชัดเจนเป็นรูปธรรมอย่างต่อเนื่อง หลังจากที่ผ่านมาโครงการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์มีข้อจำกัดด้านระเบียบและกฎหมาย ซึ่งกำหนดไว้ว่าพื้นที่ใดที่มีมูลค่าทางทรัพย์สินสูงกว่า 10 ล้านบาท จำเป็นต้องเสนอเรื่องให้คณะรัฐมนตรี (ครม.) พิจารณาให้ความเห็นชอบก่อนดำเนินการ
ล่าสุด ที่ประชุม ครม. ได้มีมติเห็นชอบการใช้พื้นที่เชิงพาณิชย์ของ รฟม. ไปแล้วอย่างน้อย 3 มติ คิดเป็นพื้นที่รวมกันเกือบ 70 แห่ง ซึ่งครอบคลุมทำเลศักยภาพตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าหลากสี ได้แก่ สายสีม่วง, สายสีน้ำเงิน และสายสีส้ม ทั้งนี้ ไม่นับรวมสายสีชมพูและสายสีเหลือง เนื่องจากเป็นสิทธิการบริหารจัดการของภาคเอกชน
การได้รับความเห็นชอบดังกล่าว ส่งผลให้ รฟม. สามารถเดินหน้าจัดทำแผนจัดหาเอกชนเข้ามาพัฒนาพื้นที่ เพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ประชาชนผู้ใช้บริการระบบขนส่งมวลชนได้อย่างเต็มศักยภาพ โดยพื้นที่เกือบ 70 แห่งนี้ ส่วนใหญ่เป็นการพัฒนาตามแนวสายทางของโครงข่ายรถไฟฟ้า ขณะที่แผนงานภาพรวมทั้งหมด รฟม. ได้จัดทำแผนเบื้องต้นและรายงานต่อที่ประชุมคณะกรรมการ (บอร์ด รฟม.) ให้รับทราบเป็นที่เรียบร้อยแล้ว
วางยุทธศาสตร์ 2 เฟส โฟกัสแปลงใหญ่ “พระราม 9” ยึดเทรนด์สุขภาพ
สำหรับแนวทางการบริหารจัดการ รฟม. วางแผนขับเคลื่อนโครงการออกเป็น 2 เฟสหลัก เพื่อให้เกิดความคล่องตัวและสร้างมูลค่าเพิ่มสูงสุด:
- เฟสแรก: เดินหน้าพัฒนาพื้นที่ทำเลตามแนวสายทางระบบรถไฟฟ้า
- เฟสถัดไป: โฟกัสการพัฒนาพื้นที่แปลงใหญ่บริเวณทำเลย่านพระราม 9 ซึ่งเป็นพื้นที่ใจกลางเมืองที่มีศักยภาพการเติบโตสูง
บริเวณถนนพระราม 9 ต่อเนื่องไปยังถนนรัชดาภิเษก ถือเป็นพื้นที่ที่มีมูลค่าที่ดินสูงมาก โดยราคาประเมินและราคาซื้อขายในตลาดพุ่งแตะระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางวา รฟม. จึงต้องทบทวนการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างรอบคอบ เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดทั้งต่อองค์กรและสาธารณะ แม้จะมีเป้าหมายการหารายได้เพิ่มเข้ามาเสริม แต่ภารกิจหลักด้านการให้บริการแก่ประชาชนยังคงเป็นสิ่งสำคัญที่ต้องรักษาไว้ควบคู่กัน
ในแง่ของโมเดลธุรกิจ รฟม. ประเมินว่าภาวะตลาดอาคารสำนักงาน (Office Building) ในปัจจุบันมีพื้นที่ว่างเหลืออยู่เป็นจำนวนมาก การพัฒนาอาคารสำนักงานจึงไม่ใช่ทางเลือกที่ตอบโจทย์ แต่จะมุ่งเน้นไปที่ธุรกิจสอดรับกับเทรนด์ยุคใหม่ โดยเฉพาะธุรกิจด้านสุขภาพและสุขภาวะ (Wellness)
ที่ผ่านมา รฟม. ได้เปิดพื้นที่บางส่วนริมถนนพระราม 9 ร่วมกับพันธมิตรผู้ให้บริการสถานีชาร์จรถยนต์ไฟฟ้า (EV Charger) ชั้นนำ เช่น บางจาก ส่วนการพัฒนาพื้นที่ด้านหน้า รฟม. ได้ร่วมมือกับกรมการแพทย์ สถาบันมะเร็งแห่งชาติ ในการจัดตั้งคลินิกของสถาบันมะเร็งแห่งชาติ และในอนาคตมีโอกาสขยายสู่การเป็นศูนย์ตรวจรักษาโรคมะเร็งเฉพาะทางที่มีเครื่องมือทางการแพทย์ทันสมัย
นอกจากนี้ ยังมองโอกาสในการต่อยอดสู่ธุรกิจ Wellness Center, สปา, โรงแรม, ศูนย์ประชุมขนาดใหญ่ รวมถึงศูนย์แสดงสินค้า (Exhibition Hall) เพื่อรองรับย่านพระราม 9 ที่กำลังยกระดับสู่ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (New CBD) ที่แวดล้อมด้วยศูนย์การค้าขนาดใหญ่ เช่น เซ็นทรัล
ผุดสปอร์ตคอมเพล็กซ์โซนหลัง รฟม. เปิด PPP ไม่กีดกันรายใด
นอกจากพื้นที่ด้านหน้าติดถนนแล้ว รฟม. ยังเตรียมพัฒนาพื้นที่ขนาดใหญ่บริเวณด้านหลังสำนักงานใหญ่ รฟม. (ตรงข้าม อสมท. เชื่อมต่อถนนวัฒนธรรมและเทียมร่วมมิตร) ซึ่งปัจจุบันเป็นพื้นที่เปิดโล่ง มีสนามฟุตบอล ให้กลายเป็นโครงการมิกซ์ยูส (Mixed-Use) และศูนย์กีฬาขนาดใหญ่ (สปอร์ตคอมเพล็กซ์) โดยไม่มีปัญหาเรื่องการเวนคืนที่ดิน เนื่องจากเป็นกรรมสิทธิ์ของ รฟม. ที่พร้อมนำมาพัฒนาได้ทันที
สำหรับการคัดเลือกผู้ร่วมทุน รฟม. จะใช้รูปแบบการให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ (PPP) โดยจะเปิดกว้างให้ภาคเอกชนเข้ามาร่วมรับฟังความคิดเห็น (Market Sounding) เพื่อเสนอไอเดียและแนวทางการพัฒนาที่เหมาะสม จะไม่มีการเจรจาเฉพาะเจาะจงกับผู้ประกอบการรายใดรายหนึ่ง และจะเปิดประมูลแบ่งเป็นรายพื้นที่ (Area by Area) เพื่อให้ได้พันธมิตรที่มีความเชี่ยวชาญตรงกับรูปแบบโครงการแต่ละประเภทมากที่สุด เช่น ศูนย์กีฬา, ศูนย์การประชุม หรือศูนย์แสดงสินค้า
ปักหมุดปี 2570–2571 เห็นภาพชัด ตั้งเป้ารายได้เชิงพาณิชย์แตะ 2,000 ล้าน
การเร่งเครื่องเปิดพื้นที่เชิงพาณิชย์ครั้งนี้ มีเป้าหมายสำคัญเพื่อรองรับความเสี่ยงทางการเงินในอนาคต เนื่องจากสัญญาแบ่งรายได้จากสัมปทานการเดินรถไฟฟ้าของ รฟม. จะสิ้นสุดลงในปี 2572 ส่งผลให้รายได้จากส่วนแบ่งการเดินรถและส่วนแบ่งเชิงพาณิชย์จากผู้เดินรถ ซึ่งเฉลี่ยปีละประมาณ 3,000–4,000 ล้านบาท จะหายไป
ปัจจุบัน รฟม. มีรายได้จากการบริหารพื้นที่เชิงพาณิชย์ด้วยตนเองอยู่ที่ประมาณ 300 ล้านบาทต่อปี จึงจำเป็นต้องเร่งผลักดันโครงการพัฒนาที่ดินเชิงพาณิชย์ให้สำเร็จ เพื่อเพิ่มรายได้ขึ้นมาทดแทน
- เป้าหมายรายได้ระยะยาว: ตั้งเป้าหมายสร้างรายได้จากการพัฒนาเชิงพาณิชย์ให้ได้มากกว่า 2,000 ล้านบาทต่อปี
- กรอบเวลาดำเนินงาน: คาดว่าจะต้องใช้ระยะเวลาในการขับเคลื่อนภายในช่วง 10 ปีข้างหน้า (เป้าหมายช่วงปี 2580) เพื่อสร้างรายได้ที่เพียงพอต่อการบริหารจัดการภายในองค์กร และสามารถสนับสนุนนโยบายหรือภารกิจร่วมของภาครัฐได้
- ไทม์ไลน์ความชัดเจน: รฟม. ประเมินว่าภายในปี 2570–2571 แผนพัฒนาพื้นที่แปลงใหญ่ย่านพระราม 9 จะเห็นทิศทางที่ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยเฉพาะโครงการศูนย์กีฬาด้านหลังสำนักงาน รฟม. ที่คาดว่าจะมีความชัดเจนในกระบวนการขั้นตอนการดำเนินงานตั้งแต่ปี 2570 เป็นต้นไป
การยกระดับที่ดินทำเลทองสู่โครงการเชิงพาณิชย์รูปแบบใหม่นี้ ไม่เพียงแต่จะช่วยพลิกฟื้นโครงสร้างรายได้ของ รฟม. ให้พึ่งพาตัวเองได้อย่างยั่งยืน แต่ยังเป็นการเปิดมิติใหม่ของการใช้ประโยชน์ที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าใจกลางเมือง เพื่อรองรับทั้งการบริการขนส่งมวลชนและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชนในระยะยาว
