รายงานวิจัยล่าสุดจาก เจแอลแอล (JLL) ภายใต้หัวข้อ “Planning for a Multipolar World: Real Estate Strategies Across Southeast Asia in 2026 and Beyond” เผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังก้าวสู่จุดเปลี่ยนสำคัญ จากเดิมที่การเติบโตอิงกับวัฏจักรเศรษฐกิจทั่วไป ไปสู่การขับเคลื่อนด้วยปัจจัยเชิงโครงสร้างระดับภูมิภาค ทั้งการแบ่งขั้วทางภูมิรัฐศาสตร์ การปรับห่วงโซ่อุปทาน การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ การเปลี่ยนผ่านสู่ดิจิทัล และข้อกำหนดด้านความยั่งยืนที่เข้มงวดขึ้น ส่งผลให้ประเทศไทยมีศักยภาพสูงในการดึงดูดเม็ดเงินลงทุนใหม่ โดยเฉพาะพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และกลุ่มเมืองท่องเที่ยว
ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้กำลังถูกจัดระเบียบใหม่ผ่าน 3 ปัจจัยหลัก ได้แก่ ทิศทางนโยบายรัฐบาลที่เป็นสัญญาณนำตลาดชัดเจนขึ้น การขยายโครงสร้างพื้นฐานออกนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และช่องว่างมูลค่าที่กว้างขึ้นระหว่างสินทรัพย์ยุคใหม่กับสินทรัพย์เดิม รัฐบาลหลายประเทศต่างใช้โครงการยุทธศาสตร์กำหนดทิศทางทุน อาทิ กองทุน Danantara ในอินโดนีเซีย, สิทธิเช่าที่ดิน 99 ปีในฟิลิปปินส์, 3 เขตเศรษฐกิจพิเศษในมาเลเซีย, ยุทธศาสตร์ AI และความยั่งยืนของสิงคโปร์ รวมถึงการปฏิรูปเชิงสถาบันในเวียดนาม ขณะที่โครงการใน EEC ของไทยถือเป็นแกนหลักที่ผลักดันให้เกิดโครงสร้างเมืองแบบกระจายตัวและเชื่อมโยงกันข้ามภูมิภาค
สำหรับประเทศไทย ยุทธศาสตร์สำคัญที่โดดเด่นประกอบด้วย 3 มิติหลัก:
- พื้นที่ EEC และชายฝั่งทะเลตะวันออก ยังคงเป็นหัวหอกสำคัญด้วยการพัฒนาเมืองอุตสาหกรรม (Industrial Township) และเมกะโปรเจกต์รอบศูนย์กลางการบินอู่ตะเภา
- ภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์กำลังยกระดับสู่กลุ่มมูลค่าสูง สอดรับกับเทรนด์ China+1 ในอุตสาหกรรมยานยนต์ไฟฟ้า อิเล็กทรอนิกส์ และการผลิตเฉพาะทาง โดยเปลี่ยนผ่านจากการกว้านซื้อที่ดินทั่วไปสู่การพัฒนานิคมอุตสาหกรรมครบวงจร
- ตลาดเมืองท่องเที่ยวและบริการเวลเนสในภูเก็ตและพังงา กำลังสร้างโอกาสเติบโตให้แก่กลุ่มค้าปลีก โรงแรม และที่อยู่อาศัยระดับอัลตร้าลักชัวรี ควบคู่ไปกับการที่กลุ่มผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่เบนเข็มสู่พอร์ตสินทรัพย์ที่สร้างรายได้ประจำ (Recurring Income)
นอกจากนี้ กระแสความยั่งยืน (ESG) กำลังสร้างแรงกดดันต่ออาคารสำนักงานและโรงงานอุตสาหกรรมเก่าในกรุงเทพฯ ที่ออกแบบไม่ตอบโจทย์การประหยัดพลังงาน จนเกิดปรากฏการณ์ส่วนต่างมูลค่าสินทรัพย์ตกต่ำ หรือ Brown Discount ซึ่งจุดนี้กลายเป็นโอกาสทางธุรกิจให้แก่นักลงทุนในการเข้าซื้อเพื่อปรับปรุง เปลี่ยนรูปแบบการใช้งานสู่โครงการมิกซ์ยูส โรงแรม หรือศูนย์สุขภาพเพื่อยกระดับมูลค่าสินทรัพย์
กฤช ปิ่มหทัยวุฒิ กรรมการผู้จัดการและหัวหน้าหน่วยธุรกิจบริการด้านการลงทุน เจแอลแอล ประเทศไทย ระบุว่า ตลาดกำลังเข้าสู่ยุคที่นักลงทุนต้องคัดเลือกลงทุนอย่างแม่นยำ โดยให้น้ำหนักกับปัจจัยพื้นฐานและคุณภาพของสินทรัพย์เป็นสำคัญ เงินทุนกำลังไหลเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์เฉพาะทาง ทั้งนิคมอุตสาหกรรมสมัยใหม่ โครงการเวลเนสในเมืองท่องเที่ยวชายฝั่ง และการยกระดับอาคารสำนักงานเดิมในกรุงเทพฯ
เจแอลแอล ยังสรุป 4 เสาหลักยุทธศาสตร์ที่จะขับเคลื่อนไทยสู่ศูนย์กลางอสังหาริมทรัพย์ระดับภูมิภาค ได้แก่:
- โครงการอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์สมัยใหม่ จากแรงหนุนของการย้ายฐานการผลิตและอัตราพื้นที่ว่างต่ำ
- ดาต้าเซ็นเตอร์และโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล ที่รองรับความต้องการใช้งาน AI และคลาวด์
- การปรับปรุงอาคารเก่าตามเกณฑ์ ESG เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มและปรับการใช้งานสู่ฟังก์ชันใหม่
- การเชื่อมโยงข้ามพรมแดนตามแนวระเบียงเศรษฐกิจ โดยแนวรบ EEC ของไทยได้รับการจับตามองควบคู่กับยะโฮร์ของมาเลเซีย ลูซอนตอนเหนือของฟิลิปปินส์ และเขตมหานครของเวียดนาม
ด้าน ดร.หยาง เหลียง ชัว หัวหน้าฝ่ายวิจัยและให้คำปรึกษา ประจำภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เจแอลแอล เน้นย้ำว่า ประเทศไทยคือภาพสะท้อนของการกระจายศูนย์กลางความเจริญ จากเดิมที่พึ่งพากรุงเทพฯ เพียงแห่งเดียวไปสู่ภูมิทัศน์แบบหลายศูนย์กลาง (Multipolar) การสร้างผลตอบแทนในยุคปี 2569 เป็นต้นไปจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับการหว่านกระจายทุน แต่ขึ้นอยู่กับความแม่นยำในการเลือกทำเล ระเบียงเศรษฐกิจ และประเภทสินทรัพย์ที่สอดคล้องกับโครงสร้างใหม่
