เศรษฐกิจซึมกระทบ คอนโดฯ สุขุมวิทตอนปลาย อนาคตยังไปต่อได้มั้ย ?

34 views

ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ได้เปิดเผยผลวิจัย ตลาดคอนโดมิเนียมในบริเวณสุขุมวิทตอนปลายว่า อยู่ในช่วงชะลอตัว ทั้งในแง่อุปทานและอุปสงค์ โดยผู้ประกอบการต่างชะลอการเปิดตัวโครงการในปี พ.ศ. 2562 เพื่อให้สอดคล้องกับสภาวะตลาด ซึ่งจากการสำรวจอุปทานของตลาดคอนโดมิเนียมบริเวณพระโขนง-อ่อนนุช-ปุณณวิถี-อุดมสุขในช่วง 11 เดือนของปี พ.ศ. 2562 มีจำนวนอุปทานทั้งสิ้น 47,927 หน่วยโดยในช่วง 11 เดือนแรกของปี พ.ศ. 2562 มีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เพียง 1,788 หน่วย ส่วนอุปทานของตลาดคอนโดมิเนียมบริเวณลาซาล-แบริ่ง-สำโรง ในช่วง 11 เดือนแรกของปี พ.ศ. 2562 มีจำนวนอุปทานทั้งสิ้น 19,312 หน่วย โดยในช่วง 11เดือนของปี พ.ศ. 2562 มีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เพียง 639 หน่วย

การลดลงของอุปทานใหม่ส่งผลให้อัตราการขายคอนโดมิเนียมบริเวณสุขุมวิทตอนปลายมีอัตราการขายที่ปรับตัวสูงขึ้น กล่าวคือ จำนวนหน่วยขายของคอนโดมิเนียมในบริเวณพระโขนง-อ่อนนุช-ปุณณวิถี มีจำนวนหน่วยคอนโดมิเนียมขายไปได้ทั้งสิ้น 43,214 หน่วย จากจำนวนหน่วยทั้งสิ้น 47,927 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 90.2 อัตราการขายปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าที่อยู่ในอัตราร้อยละ 87 ส่วนจำนวนหน่วยขายของคอนโดมิเนียมในบริเวณลาซาล-แบริ่ง-สำโรง มีจำนวนหน่วยขายไปได้ทั้งสิ้น 15,179 หน่วย จากจำนวนหน่วยทั้งสิ้น 19,312 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 78.6 ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าที่มีอัตราการขายอยู่เพียงร้อยละ 72.4

โดยกลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมบริเวณสุขุมวิทตอนปลายมีทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ โดยจุดประสงค์ในการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า โดยผู้ซื้อบางส่วนยังซื้อคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้เพื่อเก็บไว้เป็นทรัพย์สิน เนื่องจากระดับราคาขายคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ยังมีราคาที่จับต้องได้และมีแนวโน้มในการปรับราคาขึ้นในอนาคต อีกทั้งบริเวณสุขุมวิทตอนปลายยังเป็นบริเวณที่มีศักยภาพอันเนื่องมาจากมีการพัฒนาโปรเจ็กยักษ์หมื่นล้านถึง 2 โครงการอันได้แก่ “ทรู ดิจิทัล พาร์ค” และ “แบงค็อค มอลล์” ซึ่งทั้งสองโครงการเป็นโครงการมิกซ์ยูสเมืองอัจฉริยะ โดยโครงการ “ทรู ดิจิทัล พาร์ค” ตั้งอยู่บนเนื้อที่ดินขนาด 40 ไร่

โดยการพัฒนาในเฟสแรกประกอบด้วยตึกสูง 40 ชั้น จำนวน 2 อาคาร โดยโครงการเป็นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม และอาคารสำนักงานอยู่ด้านบน ส่วนด้านล่างเป็นแหล่งช้อปปิ้ง อีกทั้งในเฟสสองยังมีการพัฒนาโรงแรมในโครงการนี้ ส่วนโครงการ “แบงค็อค มอลล์” เป็นโครงการของบริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการค้าปลีก อันได้แก่ กลุ่มเดอะมอลล์ โดยโครงการนี้ตั้งอยู่บนเนื้อที่ดินขนาด 100 ไร่ คาดว่าพื้นที่ก่อสร้างในการพัฒนาโครงการนี้อยู่ที่ประมาณ 800,000 ตารางเมตร ประกอบด้วยศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และโรงแรมหากโครงการขนาดใหญ่ทั้ง 2 โครงการ เปิดให้บริการเต็มรูปแบบย่อมสร้างการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ในบริเวณสุขุมวิทตอนปลายอย่างแน่นอน

กราฟที่ 1
อุปทาน อุปสงค์ และ อัตราการขายคอนโดมิเนียมบริเวณพระโขนง-อ่อนนุช-
ปุณณวิถี-อุดมสุข พ.ศ. 2553 ถึง พฤศจิกายน พ.ศ. 2562

กราฟที่ 2
อุปทาน อุปสงค์ และอัตราการขาย คอนโดมิเนียมบริเวณลาซาล-แบริ่ง-สำโรง พ.ศ. 2553 ถึง พฤศจิกายน พ.ศ. 2562

ในส่วนของระดับราคาขายยังปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยราคาขายของคอนโดมิเนียมบริเวณพระโขนง-อ่อนนุช-ปุณณวิถี-อุดมสุข มีระดับราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมเกรดเอ ณ พฤศจิกายน พ.ศ. 2562 อยู่ที่ 166,780 บาท/ตารางเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี พ.ศ. 2555 ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 122,493 บาท/ตารางเมตร ค่าเฉลี่ยการปรับตัวขึ้นของคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้จากปี พ.ศ. 2555 ถึง กลางปี พ.ศ. 2562 มีค่าเฉลี่ยสะสมในการปรับตัวในระยะเวลา 6 ปี (Compound Annual Growth Rate:CAGR) อยู่ในอัตราร้อยละ 5.9 ส่วนราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเกรดบี ณ พฤศจิกายน พ.ศ. 2562 มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 100,500 บาท/ตารางเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี พ.ศ. 2554

ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 83,600 บาท/ตารางเมตร ค่าเฉลี่ยการปรับตัวขึ้นของคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้จากปี พ.ศ. 2554 ถึง
พฤศจิกายน พ.ศ. 2562 มีค่าเฉลี่ยสะสมในการปรับตัวในระยะเวลา 7 ปี (Compound Annual Growth Rate:CAGR) อยู่ในอัตราร้อยละ 2.7 ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเกรดซี ณ พฤศจิกายน พ.ศ. 2562 ของคอนโดมิเนียมบริเวณนี้มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 68,125 บาท/ตารางเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี พ.ศ. 2554 ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 57,098 บาท/ตารางเมตร ค่าเฉลี่ยการปรับตัวขึ้นของคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้จากปี พ.ศ. 2554 ถึง พฤศจิกายน พ.ศ. 2562 มีค่าเฉลี่ยสะสมในการปรับตัวในระยะเวลา 7 ปี (Compound Annual Growth Rate:CAGR) อยู่ในอัตราร้อยละ 2.6

กราฟที่ 3
ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมบริเวณพระโขนง-อ่อนนุช-ปุณณวิถี-อุดมสุข พ.ศ. 2554 ถึง พฤศจิกายน พ.ศ. 2562

ราคาขายของคอนโดมิเนียมบริเวณลาซาล-แบริ่ง-สำโรงมีระดับราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเกรดบี ณ พฤศจิกายน พ.ศ. 2562 อยู่ที่ 93,459 บาท/ตารางเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี พ.ศ. 2555 ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 83,235 บาท/ตารางเมตร ค่าเฉลี่ยการปรับตัวขึ้นของคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้จากปี พ.ศ. 2555 ถึง พฤศจิกายน พ.ศ. 2562 มีค่าเฉลี่ยสะสมในการปรับตัวในระยะเวลา 6 ปี (Compound Annual Growth Rate:CAGR) อยู่ในอัตราร้อยละ 2.05 ส่วนราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเกรดซี ณ พฤศจิกายน พ.ศ. 2562 มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 62,113บาท/ตารางเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี พ.ศ. 2554 ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 45,571 บาท/ตารางเมตร ค่าเฉลี่ยการปรับตัวขึ้นของคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้จากปี พ.ศ. 2554 ถึง พฤศจิกายน พ.ศ. 2562 มีค่าเฉลี่ยสะสมในการปรับตัวในระยะเวลา 7 ปี (Compound Annual Growth Rate:CAGR) อยู่ในอัตราร้อยละ 5.2ราคาขายของคอนโดมิเนียมบริเวณนี้มีแนวโน้มในการปรับตัวขึ้นอีก เนื่องจากหากเทียบกับราคาขายของคอนโดมิเนียมในบริเวณพระโขนง-อ่อนนุช-ปุณณวิถี-อุดมสุข ระดับราคาขายของคอนโดมิเนียมในบริเวณนั้นหากเป็นอาคารสูงจะมีระดับราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 138,000 บาท/ตารางเมตร