การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียม นอกจากทำเล ราคา และดีไซน์แล้ว สิ่งที่ผู้ซื้อไม่ควรมองข้ามคือการตรวจสอบว่าโครงการนั้นๆ ผ่านการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA (Environmental Impact Assessment) แล้วหรือยัง เพราะ EIA ไม่เพียงแต่เป็นเอกสารทางกฎหมายที่จำเป็น แต่ยังเป็นเครื่องยืนยันว่าโครงการได้รับการออกแบบอย่างเหมาะสม เพื่อลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและชุมชนโดยรอบ
ทำความเข้าใจ “EIA” สำคัญอย่างไรเมื่อคิดซื้อที่อยู่อาศัย
DDproperty (ดีดีพร็อพเพอร์ตี้) ได้ให้ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ EIA ไว้ว่าคือ “รายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม” ที่ภาครัฐและเอกชนต้องจัดทำก่อนการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ เช่น บ้านจัดสรรที่มีพื้นที่มากกว่า 100 ไร่ หรือมีจำนวน 500 แปลงขึ้นไป รวมถึงคอนโดมิเนียมที่มีพื้นที่ใช้สอยรวมตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตร หรือมีจำนวนห้องชุดตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อป้องกันและลดผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม สังคม และสุขอนามัยของชุมชนในระยะยาว
รายงาน EIA จะครอบคลุมการศึกษาใน 4 ด้านสำคัญ ได้แก่ ทรัพยากรกายภาพ, ทรัพยากรชีวภาพ, คุณค่าการใช้ประโยชน์ของมนุษย์ และคุณค่าต่อคุณภาพชีวิต โดยกฎหมายกำหนดให้โครงการขนาดใหญ่จะเริ่มก่อสร้างได้ก็ต่อเมื่อผ่านการอนุมัติ EIA แล้วเท่านั้น ซึ่งทำให้ EIA กลายเป็นจุดขายสำคัญที่ช่วยสร้างความมั่นใจให้แก่ผู้ซื้อว่าโครงการจะสามารถดำเนินการก่อสร้างได้จริง
ซื้อโครงการที่ยังไม่ผ่าน EIA เสี่ยงอะไรบ้าง?
ปัจจุบันหลายโครงการเปิดขายแบบ “พรีเซล” ในช่วงที่ยังไม่ผ่านการอนุมัติ EIA เพื่อระดมทุนและสำรวจตลาด แม้จะได้รับสิทธิประโยชน์ด้านราคาที่คุ้มค่ากว่า แต่ผู้ซื้อต้องยอมรับความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น ได้แก่
- ไม่สามารถขอใบอนุญาตก่อสร้างได้: การอนุมัติ EIA เป็นหนึ่งในเงื่อนไขสำคัญของการขอใบอนุญาตก่อสร้าง หากโครงการไม่ผ่าน EIA ก็ไม่สามารถเริ่มก่อสร้างได้
- ก่อสร้างล่าช้าหรือถูกระงับ: หากรายงาน EIA ไม่ถูกต้อง ผู้พัฒนาโครงการต้องแก้ไขและยื่นใหม่ ซึ่งอาจทำให้กำหนดการก่อสร้างล่าช้าออกไปอย่างไม่มีกำหนด หรือในกรณีที่เลวร้ายที่สุดอาจถูกระงับการก่อสร้างถาวร
- เกิดข้อพิพาทกับชุมชนข้างเคียง: การเริ่มก่อสร้างโดยไม่ผ่าน EIA อาจนำไปสู่การฟ้องร้องจากชุมชนรอบข้าง ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อภาพลักษณ์และความน่าเชื่อถือของโครงการ
- มูลค่าทรัพย์สินลดลง: ข้อพิพาทเกี่ยวกับ EIA อาจส่งผลกระทบต่อความน่าเชื่อถือของโครงการ ทำให้การขายต่อหรือปล่อยเช่าทำได้ยากขึ้น และอาจทำให้มูลค่าของทรัพย์สินลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
เช็กก่อนซื้อ! 4 แนวทางสำหรับมือใหม่ห่างไกลข้อพิพาท
เพื่อลดความเสี่ยง ผู้ซื้อควรตรวจสอบข้อมูลสำคัญอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจ DDproperty ได้แนะนำเช็กลิสต์ที่ควรพิจารณา ดังนี้
- ตรวจสอบว่าโครงการผ่าน EIA หรือไม่: สอบถามสถานะการยื่นขอ EIA จากพนักงานขาย หรือตรวจสอบด้วยตนเองได้ที่เว็บไซต์ของสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.)
- ตรวจสอบความรับผิดชอบในสัญญา: หากโครงการยังไม่ผ่าน EIA ควรตรวจสอบสัญญาจะซื้อจะขายอย่างละเอียดว่าระบุขอบเขตความรับผิดชอบของผู้พัฒนาโครงการไว้ชัดเจนหรือไม่ เช่น หากไม่ผ่าน EIA จะคืนเงินจองและเงินดาวน์พร้อมดอกเบี้ยหรือไม่
- ตรวจสอบคุณภาพโครงการ: เยี่ยมชมห้องตัวอย่างและตรวจสอบวัสดุที่ใช้ว่าตรงตามที่โฆษณาไว้หรือไม่ เพื่อให้แน่ใจว่าคุ้มค่ากับราคาที่จ่ายไป
- ตรวจสอบข้อพิพาทของโครงการ: ค้นหาข้อมูลออนไลน์ว่าโครงการหรือผู้พัฒนาเคยมีข้อพิพาทกับลูกค้า ชุมชน หรือหน่วยงานราชการหรือไม่ เพื่อประเมินความน่าเชื่อถือและหลีกเลี่ยงปัญหาในอนาคต
รับมืออย่างไรเมื่อโครงการไม่ผ่าน EIA?
หากผู้ซื้อตัดสินใจซื้อโครงการที่ยังไม่ผ่าน EIA แล้วเกิดปัญหาขึ้นในภายหลัง DDproperty แนะนำแนวทางรับมือเพื่อเรียกร้องสิทธิของผู้บริโภค ดังนี้
- สอบถามแนวทางแก้ไข: ติดตามความคืบหน้าจากโครงการอย่างใกล้ชิด และสอบถามแผนการแก้ไขปัญหาที่ชัดเจน รวมถึงมาตรการชดเชยหากเกิดความล่าช้า
- รวมตัวเรียกร้องสิทธิ์: หากติดตามปัญหาด้วยตนเองแล้วไม่เป็นผล ผู้ซื้อควรชวนผู้ที่ประสบปัญหาเดียวกันรวมกลุ่มกัน เพื่อเพิ่มอำนาจในการต่อรอง
- ขอคำแนะนำจาก สคบ.: ในกรณีที่โครงการไม่มีมาตรการชดเชยที่ชัดเจน ผู้ซื้อควรไปแจ้งสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) เพื่อขอคำปรึกษาและดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายต่อไป
การเลือกซื้อโครงการที่ผ่านการอนุมัติ EIA แล้วจึงเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยที่สุดสำหรับผู้บริโภค อย่างไรก็ตาม หากเลือกซื้อโครงการที่อยู่ระหว่างการดำเนินการ ผู้ซื้อควรพิจารณาจากผู้พัฒนาที่มีความน่าเชื่อถือและมั่นคงทางการเงิน เพื่อลดความเสี่ยงและสร้างความมั่นใจในทุกขั้นตอนของการซื้อที่อยู่อาศัย
