เทรนด์ Generation Rent หรือการเลือกเช่าที่อยู่อาศัยแทนการซื้อ กำลังเติบโตอย่างต่อเนื่องในกลุ่มคนรุ่นใหม่ อย่างไรก็ตาม ปัญหาข้อพิพาทระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่ายังคงมีให้เห็นเป็นประจำ เพื่อสร้างมาตรฐานความเป็นธรรม ล่าสุด สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้ประกาศใช้กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับใหม่ พ.ศ. 2568 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 4 กันยายน 2568 เป็นต้นไป
กฎหมายฉบับนี้ครอบคลุมธุรกิจการให้เช่าที่อยู่อาศัยที่มีหน่วยเช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป (เช่น อะพาร์ตเมนต์, บ้านเช่า, คอนโดฯ) โดยมีประเด็นสำคัญที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่าควรรู้ ดังนี้:
5 สิทธิเหล็กของผู้เช่าตามกฎหมายใหม่
- ห้ามปรับขึ้นค่าเช่ากลางคัน: ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่าจนกว่าจะสิ้นสุดระยะเวลาที่ระบุในสัญญา เช่น หากสัญญาระบุไว้ 1 ปี ค่าเช่าต้องคงที่ตลอดทั้งปี
- ค่าน้ำ-ค่าไฟ ต้องเก็บตามจริง: ห้ามบวกกำไรเพิ่ม ผู้ให้เช่าต้องเรียกเก็บตามอัตราที่การไฟฟ้าและการประปากำหนดเท่านั้น พร้อมแสดงรายละเอียดหน่วยที่ใช้ในใบแจ้งหนี้ให้ชัดเจน
- คุ้มครองความเป็นส่วนตัว: ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิเข้าห้องพักโดยพลการโดยไม่แจ้งล่วงหน้า ยกเว้นกรณีฉุกเฉินร้ายแรง (เช่น ไฟไหม้, ท่อน้ำแตก) และห้ามล็อกห้องหรือขนย้ายทรัพย์สินผู้เช่าแม้จะค้างชำระค่าเช่า โดยต้องดำเนินการตามขั้นตอนกฎหมายเท่านั้น
- ความเสื่อมสภาพตามกาลเวลา ผู้เช่าไม่ต้องจ่าย: หากเฟอร์นิเจอร์หรือโครงสร้างห้องชำรุดจากการใช้งานปกติหรือเหตุสุดวิสัย (น้ำท่วม, แผ่นดินไหว) ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาเอง
- เงินประกันต้องได้คืนใน 7 วัน: เมื่อสิ้นสุดสัญญาและห้องอยู่ในสภาพเรียบร้อย ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าภายใน 7 วัน
แนวทางปฏิบัติสำหรับ “ผู้ให้เช่า” ยุคใหม่
เพื่อให้การปล่อยเช่าราบรื่นและลดความเสี่ยงทางคดีความ ผู้ให้เช่าควรปรับตัวดังนี้:
- สัญญาต้องชัดเจน: ระบุค่าใช้จ่าย กฎระเบียบ (เช่น การเลี้ยงสัตว์, เสียงดัง) และบทลงโทษให้ครบถ้วนในคู่ฉบับสัญญา
- การยกเลิกสัญญาต้องเป็นลายลักษณ์อักษร: หากผู้เช่าผิดสัญญา ต้องแจ้งเตือนเป็นหนังสือล่วงหน้า 30 วัน (หรือ 7 วันกรณีส่งผลกระทบต่อส่วนรวม) ก่อนบอกเลิกสัญญา
- สิทธิการฟ้องร้อง: หากผู้เช่าตั้งใจทำลายทรัพย์สิน ผู้ให้เช่าสามารถดำเนินคดีแพ่งเพื่อเรียกค่าเสียหาย หรือคดีอาญาฐานทำให้เสียทรัพย์ได้หากพิสูจน์ได้ว่ามีเจตนา
ทั้งนี้ หากพบการทำสัญญาที่ขัดต่อประกาศ สคบ. ฉบับใหม่นี้ ข้อความเหล่านั้นจะถือว่า ไม่มีผลทางกฎหมาย ทันที และผู้เช่าสามารถร้องเรียนไปยัง สคบ. เพื่อขอความเป็นธรรมได้
บทความจาก ddproperty
