การขยายตัวของเมืองใหญ่และการพัฒนาระบบรางอย่างต่อเนื่อง กำลังเปลี่ยนพฤติกรรมการเลือกที่อยู่อาศัยของคนเมืองอย่างมีนัยสำคัญ แนวคิดการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน หรือ TOD (Transit Oriented Development) ซึ่งเป็นมาตรฐานการพัฒนาเมืองระดับโลก กลายมาเป็นเข็มทิศหลักในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยมุ่งใช้ประโยชน์จากที่ดินรอบสถานีขนส่งสาธารณะในรัศมีเดินเท้า 400-800 เมตร เพื่อสร้างชุมชนคุณภาพ ส่งเสริมการเดินทางด้วยระบบขนส่งมวลชน ลดมลพิษ และยกระดับคุณภาพชีวิตอย่างยั่งยืน
ในประเทศไทย นโยบาย TOD กำลังเข้าสู่หมุดหมายสำคัญ โดยสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) จัดทำแผนปฏิบัติการด้านการพัฒนาเมืองกับระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง (พ.ศ. 2568-2585) เพื่อขับเคลื่อนพื้นที่รอบสถานี 177 แห่งทั่วประเทศ ทั้งรถไฟความเร็วสูง รถไฟทางคู่ และเส้นทางใหม่ พร้อมทั้งอยู่ระหว่างปรับปรุงร่างพระราชบัญญัติการพัฒนาพื้นที่ในและโดยรอบโครงสร้างพื้นฐานทางราง พ.ศ. …. เพื่อเตรียมเสนอคณะรัฐมนตรีพิจารณา
ขณะเดียวกัน กรุงเทพมหานครเตรียมปรับเงื่อนไข FAR BONUS ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) เพิ่มสิทธิพิเศษอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดินให้แก่เอกชนที่จัดสรรพื้นที่อำนวยความสะดวกเพื่อเปลี่ยนถ่ายการสัญจรรอบสถานีรถไฟฟ้า จากเดิมที่ให้เฉพาะพื้นที่จอดรถยนต์ ด้านการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ได้นำโมเดล TOD ของประเทศญี่ปุ่นมาเป็นต้นแบบ นำร่องพัฒนาพื้นที่บริเวณห้วยขวางริมถนนพระราม 9 เพื่อสร้างระบบสัญจรที่มีประสิทธิภาพ
ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เผยผลสำรวจความสนใจของผู้เข้าชมเว็บไซต์ www.DDproperty.com ระหว่างเดือนมกราคม-สิงหาคม 2569 พบว่า “MRT พระราม 9” ครองอันดับ 1 ทำเลแนวรถไฟฟ้าที่มีผู้สนใจซื้อและเช่ามากที่สุด เนื่องจากเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (New CBD) ที่ครบครันด้วยอาคารสำนักงานและศูนย์การค้า
สำหรับ 10 อันดับสถานีรถไฟฟ้าที่ได้รับความสนใจสูงสุด ได้แก่
- MRT พระราม 9
- BTS ทองหล่อ
- BTS อ่อนนุช
- MRT ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์
- BTS พระโขนง
- BTS ปุณณวิถี
- BTS พร้อมพงษ์
- MRT เพชรบุรี
- BTS เพลินจิต
- BTS อุดมสุข
ข้อมูลดังกล่าวสะท้อนว่า โครงข่ายรถไฟฟ้าที่ขยายสู่ปริมณฑลช่วยกระจายผู้พักอาศัยออกจากใจกลางเมืองไปยังทำเลระบบรางที่มีศักยภาพ โดย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ได้สรุป 6 กลยุทธ์ในการเลือกที่อยู่อาศัยตามแนวคิด TOD ไว้ดังนี้
- สอดคล้องวิถีชีวิตและการเดินทางจริง: สำรวจระยะทางจากที่พักถึงสถานีรถไฟฟ้าว่าสามารถเดินเท้าได้อย่างปลอดภัยจริงหรือไม่ พร้อมตั้งโจทย์ให้ชัดเจนระหว่างความสะดวกในการเชื่อมต่อการเดินทางหลายรูปแบบ หรือการอยู่ใกล้สถานที่ทำงานและสถานศึกษา
- เลือกรูปแบบที่อยู่อาศัยตรงตามเป้าหมาย: หากอยู่อาศัยเองควรคำนึงถึงพื้นที่ใช้สอยและงบประมาณ หากเป็นการลงทุนปล่อยเช่า ควรเน้นคอนโดมิเนียมใกล้แหล่งงานหรือสถานศึกษา รวมถึงสำรวจอุปทานคงค้าง อุปทานใหม่ และผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ในทำเลเพื่อบริหารความเสี่ยงการแข่งขัน
- เปรียบเทียบต้นทุนและแนวโน้มการเติบโต: คัดเลือก 3-5 โครงการเพื่อเทียบราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร อัตราการเติบโตของราคาซื้อขายย้อนหลัง และความหนาแน่นของโครงการ เพื่อประเมินมูลค่าสินทรัพย์ในระยะยาว
- ประเมินศักยภาพเฉพาะของแต่ละสถานี: ให้ความสำคัญกับสถานีร่วม (Interchange) ที่เชื่อมต่อรถไฟฟ้าหลายสาย รวมถึงสถานีที่บรรจุอยู่ในแผนพัฒนา TOD ของภาครัฐ และมีความพร้อมด้านสิ่งอำนวยความสะดวก พื้นที่สีเขียว โรงพยาบาล หรือโครงการมิกซ์ยูส
- พิจารณาความคุ้มค่าของทำเล New CBD: ทำเลศูนย์กลางธุรกิจใหม่ตามแนวรถไฟฟ้า เช่น พระราม 9-รัชดาภิเษก, ห้วยขวาง, ลาดพร้าว และบางนา ให้ความครบครันในระดับราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่าย่าน CBD ดั้งเดิม และยังมีศักยภาพเติบโตต่อเนื่อง
- ติดตามความคืบหน้าผังเมืองและนโยบายรัฐ: เกาะติดการเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ และแผนงานโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งเป็นตัวแปรชี้นำมูลค่าอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในอนาคต
