เจแอลแอล (JLL) เผยภาพรวมอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ไทยปี 2569 เข้าสู่ภาวะ “คัดเลือกมากขึ้น” (Selective) โดยตลาดจะเติบโตแบบมุ่งเป้าในสินทรัพย์ที่สอดคล้องกับเมกะเทรนด์โลก ขณะที่นักลงทุนเริ่มปรับกลยุทธ์เน้นวินัยการเงินและการใช้พื้นที่รูปแบบใหม่เพื่อสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน
ดาต้าเซ็นเตอร์และอุตสาหกรรม: ขุมทรัพย์ใหม่จากเศรษฐกิจดิจิทัล
กลุ่มดาต้าเซ็นเตอร์และอุตสาหกรรมมูลค่าสูง กลายเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของอสังหาฯ ไทย โดยได้รับอานิสงส์จากการลงทุนดิจิทัลที่ได้รับการส่งเสริมจาก BOI มูลค่ากว่า 7.4 แสนล้านบาท
- Data Center: คาดเติบโต 40–60% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า โดยเฉพาะในพื้นที่ EEC และกรุงเทพฯ
- Logistics: อุปสงค์ในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมยังแข็งแกร่งจากยุทธศาสตร์ China+1 โดยเฉพาะกลุ่มยานยนต์และเครื่องใช้ไฟฟ้าจากจีน
- ความท้าทาย: ที่ดินศักยภาพที่มีระบบไฟฟ้าและโครงสร้างพื้นฐานพร้อมเริ่มหายาก ทำให้นักลงทุนต้องทำ Due Diligence อย่างเข้มงวดก่อนตัดสินใจ
โรงแรมและท่องเที่ยว: ฟื้นตัวต่อเนื่องด้วยมูลค่าเพิ่ม
ภาคโรงแรมแสดงความยืดหยุ่นสูง โดยคาดการณ์นักท่องเที่ยวต่างชาติปี 2569 ที่ 35.5 ล้านคน แม้ตลาดจีนจะฟื้นตัวช้าแต่ได้ตลาดอินเดียและรัสเซียมาทดแทน
- Investment: การลงทุนส่วนใหญ่กระจุกตัวในกรุงเทพฯ เน้นกลยุทธ์ Value-add หรือการซื้อสินทรัพย์มาปรับตำแหน่งทางการตลาดใหม่เพื่อเพิ่มมูลค่า
- Trend: คาดมูลค่าการลงทุนปี 2569 จะอยู่ที่ราว 13,000 ล้านบาท สะท้อนภาวะตลาดที่พิจารณาการลงทุนอย่างรอบคอบ
ตลาดสำนักงานและค้าปลีก: ยุคแห่งคุณภาพและ ESG
ตลาดสำนักงานเกิดปรากฏการณ์ Flight-to-quality หรือการย้ายเข้าสู่โครงการคุณภาพสูงอย่างชัดเจน
- Office: บริษัทข้ามชาติมองหาอาคารที่ตอบโจทย์ ESG และมาตรฐานอาคารเขียว รวมถึงความนิยมใน Flexible Workspace ที่กลับมาเพิ่มขึ้นเพื่อลดความเสี่ยงทางการเงิน
- Retail: ธุรกิจค้าปลีกเน้น “เชิงประสบการณ์” (Experiential Retail) มากขึ้น มีการปรับโฉมศูนย์การค้าครั้งใหญ่ในย่าน CBD และการรุกตลาดของแบรนด์ต่างชาติ โดยเฉพาะแบรนด์แฟชั่นและอาหารจากจีน
กลยุทธ์ตลาดทุน: เล็กแต่ชัวร์ เน้นเช่าระยะยาว
นักลงทุนรายใหญ่ (HNWIs) และผู้พัฒนาโครงการปรับตัวด้วยวินัยการเงินที่เข้มงวดขึ้น
- Size: การซื้อที่ดินมีแนวโน้มขนาดเล็กลง (ไม่เกิน 3 ไร่) เพื่อความคล่องตัว
- Leasehold: โครงสร้างการเช่าระยะยาวได้รับความนิยมสูงกว่าการซื้อขาด (Freehold) ในหลายทำเลทอง เพื่อลดเงินลงทุนเริ่มต้นและเพิ่มความคุ้มค่าทางการเงิน
JLL สรุปทิ้งท้ายว่า ปี 2569 ไม่ใช่ปีของการฟื้นตัวแบบยกแผง แต่เป็นปีที่ “คุณภาพและความสามารถในการปรับตัว” จะเป็นตัวตัดสินผู้ชนะในสมรภูมิอสังหาฯ ไทย
