ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 เผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัว หนี้ครัวเรือนสูง และค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงไม่ฟื้นตัวเต็มที่ แม้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่สูงก็ตาม ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ชี้ให้เห็นถึงการหดตัวของจำนวนและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทุกประเภทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 โดยลดลงถึง -9.3% และ -12.4% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ความต้องการซื้อยังคึกคัก แต่ผู้บริโภคชะลอแผน รอจังหวะที่เหมาะสม
แม้ตลาดจะเผชิญความกดดัน แต่ข้อมูลจากเว็บไซต์ DDproperty กลับพบสัญญาณบวกว่า ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่ โดยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 ความต้องการซื้อใน 5 จังหวัดที่มีผู้เข้าชมมากที่สุดส่วนใหญ่เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ที่เพิ่มขึ้นสูงถึง 26% สะท้อนว่าผู้บริโภคเพียงแค่รอเวลาที่เหมาะสม ทั้งในแง่ของความพร้อมทางการเงินและการสนับสนุนจากภาครัฐ
ผู้บริโภคกว่า 76% ยังคงแสดงความพึงพอใจต่อภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบัน เนื่องจากมีมาตรการรัฐสนับสนุนอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับการแข่งขันด้านโปรโมชันของผู้ประกอบการ อย่างไรก็ดี ความสนใจของผู้ซื้อเริ่มให้ความสำคัญกับ ชื่อเสียงของผู้พัฒนาอสังหาฯ (20%) และ โครงการที่ใส่ใจความยั่งยืน/อาคารเขียว (17%) มากขึ้น
อุปสรรคทางการเงิน: กำแพงสูงของคนอยากมีบ้าน
ความท้าทายหลักที่ขวางกั้นคนไทยจากการเป็นเจ้าของบ้านคือ “สภาพคล่องทางการเงิน” และ “ปัญหาหนี้” ซึ่งเห็นได้ชัดจาก:
- กำลังซื้อจำกัด: ผู้บริโภคส่วนใหญ่สนใจที่อยู่อาศัยระดับราคา ไม่เกิน 5 ล้านบาท (รวม 82%) โดยเฉพาะในช่วงราคา 1,000,001 – 3,000,000 บาท (44% ซึ่งเป็นระดับราคาที่จับต้องได้ สอดคล้องกับกำลังซื้อในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน
- กับดักหนี้และการปฏิเสธสินเชื่อ: ปัญหา อัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ (DSR) ที่ไม่เอื้ออำนวย ถูกระบุว่าเป็นอุปสรรคสำคัญที่สุดในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย (19%) สอดคล้องกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่ยังคงสูงถึงกว่า 39-40% เนื่องจากธนาคารจำเป็นต้องใช้หลักเกณฑ์ที่เข้มงวดเพื่อควบคุมปัญหาหนี้เสีย
เทรนด์ “Generation Rent” เติบโต: เช่าชั่วคราว ก่อนซื้อในอนาคต
จากภาวะราคาบ้านเกินเอื้อมและความไม่มั่นคงทางเศรษฐกิจ ทำให้ เทรนด์การเช่า (Generation Rent) เติบโตขึ้น ผู้เช่ากว่า 23% เผยว่าเลือกเช่าเพราะ ราคาที่อยู่อาศัยสูงเกินไป และต้องการเก็บเงินไว้มากกว่าสร้างภาระหนี้ก้อนใหญ่ อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าส่วนใหญ่ (57%) วางแผนที่จะเช่าไม่เกิน 2 ปี ก่อนจะขยับขยายไปซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในอนาคต เมื่อมีความพร้อมทางการเงินและประเมินสถานการณ์เศรษฐกิจในระยะยาวแล้ว
ในกลุ่มผู้เช่ามีความสนใจอัตราค่าเช่าในช่วง 5,001 – 10,000 บาทต่อเดือน (45%) โดยยินดีจ่ายเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเพื่อแลกกับคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น เช่น ทำเลใกล้ที่ทำงาน หรือโครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
แผนการเงิน 2025: คนทำงานพร้อม “แยกบ้าน” แต่ต้องรัดเข็มขัด
ผู้บริโภควัยทำงานเกือบครึ่ง (42%) มีแผนที่จะย้ายออกจากบ้านพ่อแม่ภายใน 1 ปีข้างหน้า ซึ่งในจำนวนนี้กว่า 63% เลือกที่จะขยับขยายเพื่อ ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง แสดงถึงการให้ความสำคัญกับการสร้างความมั่นคงในระยะยาว
สำหรับการวางแผนทางการเงินใน 1 ปีข้างหน้า เป้าหมายอันดับ 1 ของคนไทยคือ การออมเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย (22%) รองลงมาคือการออมเพื่อสร้างกองทุนฉุกเฉิน (12%) และใช้จ่ายเพื่อครอบครัว (15%) ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าการมีบ้านยังคงเป็นเป้าหมายหลักในชีวิต แม้จะเผชิญความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ
เสียงเรียกร้องถึงภาครัฐ: “ลดดอกเบี้ย” คือมาตรการที่เร่งด่วนที่สุด
ท่ามกลางความผันผวนของเศรษฐกิจ ผู้บริโภคกว่า 28% ตัดสินใจเลื่อนแผนซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อน เนื่องจากเงินออมได้รับผลกระทบจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจ ดังนั้น มาตรการสนับสนุนจากภาครัฐจึงเป็นกลไกสำคัญ ที่จะช่วยปลดล็อกตลาดอสังหาฯ และผู้ซื้อกลุ่ม Real Demand
มาตรการที่ผู้บริโภคต้องการจากภาครัฐมากที่สุด 3 อันดับแรก ได้แก่:
- มาตรการลดดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย (32%): มาตรการนี้จะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายโดยรวมตลอดอายุสินเชื่อ ทำให้ผู้กู้มีสภาพคล่องที่ดีขึ้น
- มาตรการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้อบ้าน/คอนโดฯ หลังแรก และ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนองในทุกระดับราคา (20% เท่ากัน): ช่วยจูงใจกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงให้ตัดสินใจได้เร็วขึ้น
- ขยายระยะเวลาผ่อนสินเชื่อบ้านให้นานขึ้น (19%): ช่วยให้ค่างวดรายเดือนลดลง ผู้บริโภคสามารถบริหารกระแสเงินสดได้ดีขึ้น
สรุป: แม้ความต้องการมีบ้านยังคงแข็งแกร่ง แต่กำลังซื้อและสภาพคล่องทางการเงินที่จำกัด ทำให้ผู้บริโภคส่วนใหญ่เลือกที่จะ “ชะลอแผนการซื้อ” และหันไป “เช่า” ชั่วคราว การที่ภาครัฐพิจารณามาตรการที่มุ่งเน้นการ ลดภาระดอกเบี้ย และ เพิ่มความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อ จึงเป็นกุญแจสำคัญในการพลิกฟื้นตลาดและสานฝันให้คนไทยได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในปี 2569
–V.One Tower ปักธง ‘New CBD พระราม 9’ ชูอาคารสำนักงานยุคใหม่ ผสานพรีเมียม-ยืดหยุ่น เจาะช่องว่างตลาด
